איך מציגים לרוב נדל"ן להשקעה בדוחות; איך מציגה שיכון ובינוי וכמה רווח מסתתר במאזן שלה?
עליות ערך של נדל"ן להשקעה בולטות בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן בשנים האחרונות ומהוות חלק משמעותי מהרווחים שלהן. אמנם, יש גם חברות בתחום הנדל"ן שמדווחות על ירידת ערך של נכסיהן, אבל נראה שמאז המשבר הפיננסי  שפרץ לפני ארבע שנים, רוב החברות בענף, במיוחד הגדולות שבהן חזרו לדווח על השבחות של הנדל"ן להשקעה שברשותן.
נדל"ן להשקעה הוא קרקע או מבנה או נכס בהקמה (בניין/ מבנה בהקמה)  שמוחזק על ידי הפירמה לשם הפקת הכנסות שכירות או לשם עליית ערך הונית (רווחי הון). נדל"ן להשקעה לא יכול להיות נדל"ן שמשמש את הפירמה עצמה (למשל - משרדים בהן הנהלת הפירמה יושבת); נדל"ן להשקעה גם לא יכול להיות מלאי (למשל – קרקע שעתיד להיבנות עליה בניין דירות.

ולמה בעצם האבחנה הזו חשובה, למה הסיווג לנדל"ן להשקעה להבדיל מסיווג לרכוש קבוע שמשמש את החברה או למלאי, משנה בכלל? ראשית, כי זה ממש לא אותו דבר, זה לא אותו סוג של נכס ולכן זה אמור להיות מדווח בסעיפים נפרדים בדוחות הכספיים – נדל"ן להשקעה בנפרד, מלאי בנפרד, רכוש קבוע בנפרד. ושנית -  שיטת המדידה של כל אחד מסעיפים האלו שונה, כאשר בנדל"ן להשקעה יש פריבילגיה שמנוצלת כמעט על ידי כל החברות – הנדל"ן להשקעה יכול להירשם לפי שווי הוגן ולא, כפי שמודדים רכוש קבוע לפי העלות המופחתת של הנדל"ן.  ההצגה לפי שווי הוגן (שאומצה אצלנו בהמשך לאימוץ התקינה הבינלאומית) מחייבת מדידה של הנדל"ן להשקעה בכל רבעון ורבעון כאשר השינויים בערך ההוגן של  הנדל"ן להשקעה נזקפים באופן שוטף בדוחות רווח והפסד של הפירמה. הרציונל של הגישה והמדידה הזו הוא הרצון להיות קרובים ככל האפשר למצב האמיתי, קרובים ככל האפשר למציאות. החשבונאות מנסה להפוך את הדוחות הכספיים לכמה שיותר רלבנטיים, וההצגה ומדידה לפי שווי הוגן בהחלט אמורה לתרום לרלבנטיות של הדוחות הכספיים. הבעיה היא שיחד עם הרלבנטיות הזו מקבלים גם בעיית מהימנות  - מי קובע מה השווי של הנדל"ן להשקעה, מה האינטרסים של החברה והאם היא יכולה לתמרן את שווי הנכסים? ועוד ועוד.
על כל פנים, גישת השווי ההוגן לנדל"ן להשקעה היא  כאמור הבחירה המועדפת על כמעט כל החברות (חברות הנדל"ן וגם חברות בכלל שיש להן מרכיב של נדל"ן להשקעה), אבל יש חריגים והבולטת בהן היא שיכון ובינוי. שיכון ובינוי מדווחת במסגרת הביאורים לדוח הכספי השנתי של 2012 כי  "תקן בינלאומי מספר 40 מתיר לבחור בין טיפול חשבונאי בנדל"ן להשקעה בהתאם למודל השווי ההוגן (כאשר שינויי הערך של הנדל"ן להשקעה נזקפים באופן שוטף בדוח רווח והפסד) לבין טיפול חשבונאי בנדל"ן כזה בהתאם למודל העלות. התקן מאפשר לעבור ממודל העלות למודל השווי ההוגן. החברה בחרה לטפל בנדל"ן להשקעה בהתאם למודל העלות". על פי מודל העלות יש לרשום את הנכס לפי העלות הכוללת שלו – עלות הרכישה, עלויות מלוות נוספות בניכוי פחת שוטף, והחברה מסבירה בביאור – "הנדל"ן להשקעה נמדד לראשונה לפי עלות לרבות עלויות אשראי מהוונות. העלות כוללת יציאות שניתן לייחס במישרין לרכישת הנדל"ן להשקעה. עלות נדל"ן להשקעה בהקמה עצמית כוללת עלות חומרים ועבודה ישירה ועלויות אחרות שניתן לייחס במישרין להבאת הנכס למצב הדרוש לכך שיוכל לפעול באופן שהתכוונה ההנהלה. בתקופות עוקבות פריטי הנדל"ן להשקעה נמדדים לפי עלותם ההיסטורית בניכוי פחת שנצבר והפחתות בגין ירידת ערך (ככל שירידה כזו קיימת)".

פרקטית, ההצגה  של הנדל"ן להשקעה לפי שווי הוגן מבטאת ערכים גבוהים יותר (אפילו משמעותית) ביחס להצגה לפי עלות. אחרי הכל, על פני זמן הערך הכלכלי של נדל"ן יהיה גבוה מעלותו המופחתת (עלות היסטורית בניכוי פחת שוטף). ולמרות זאת, כאמור,  שיכון ובינוי החליטה לאמץ את גישת העלות.
הנדל"ן להשקעה בסוף שנת 2012 של שיכון ובינוי מסתכם ב=397 מיליון שקל, רובו – 372 מיליון שקל נדל"ן להשקעה בארץ, וחלקו הקטן – 25 מיליון שקל נדל"ן להשקעה בחו"ל. הסכום הזה כאמור מבטא ערכי עלות (עלות מופחתת), אך לצד הנתון הזה, החברה בוחנת ומציגה את השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה (במסגרת הביאורים לדוחות השנתיים). הערך ההוגן של הנכסים האלו מסתכם בכ=790 מילין שקל, רווח גלום (ברוטו) של 393 מיליון שקל. במילים אחרות, אם החברה היתה מיישמת את האופציה המועדפת על רוב החברות – נדל"ן להשקעה לפי שווי הוגן, היא היתה רושמת רווח (ברוטו) בסכום זה.

בביאור הנדל"ן להשקעה בדוח הכספי השנתי , מפרטת החברה את הרכב הנדל"ן להשקעה - נדל"ן להשקעה מקרקעין שרשום בספרים ב=211 מיליון שקל ומבנים להשכרה שרשומים ב=186 מיליון שקל (כולל הנכסים בחו"ל), ובסה"כ – 397 מיליון שקל.  השווי ההוגן של המקרקעין מסתכם ב=467 מיליון  שקל, והשווי ההוגן של הנכסים המניבים (כולל חו"ל) מסתכם ב=323 מיליון שקל, ובסה"כ – 790 מיליון שקל. ומכאן, שאת עליית הערך שמסתכמת כאמור ב=393 מיליון שקל אפשר לייחס למקרקעין – 256 מיליון שקל (שווי הוגן 467 מיליון פחות עלות של 211 מיליון שקל) ולנכסים מניבים – 137 מיליון שקל (שווי הוגן של 323 מיליון שקל פחות עלות בסך 186 מיליון שקל).  הרווח הגדול, אם כך, נמצא במקרקעין, ובמבט ראשון זה לא ברור – שיכון ובינוי היא (בין היתר) חברת בניה והמקרקעין שלה הוא מלאי (שאמור להיות מוערך לפי העלות); ובכן שיכון ובינוי מסבירה – "החברה הגדירה קריטריונים לצורך הקביעה אם קרקע מהווה נדל"ן להשקעה או שהיא נרכשה ומוחזקת אך ורק במטרה לבניה עליה ולמכירתה כמקרקעין מבונים. קרקעות המיועדות להקמת שכונות מגורים נחשבות לקרקעות שנרכשו ומוחזקות אך ורק לבניה עליהן ומכירתן כמקרקעין מבונים ובהתאם לכך הן מהוות מלאי. קרקעות שאינן רכוש קבוע ואינן מיועדות להקמת שכונות מגורים נחשבות כנדל"ן להשקעה". כלומר, אמורה להיות אבחנה ברורה ין מקרקעין שמיועד למלאי לקרקע שמיועדת להשבחה (מכירה בעתיד).